家屋に対する課税3 家屋の評価のしくみ

（1）評価の基準

固定資産の評価は、全国的統一及び市町村間の均衡を確保する必要があるため、総務大臣は、固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続（以下「固定資産評価基準」といいます）を定め、これを告示しなければならないとされています。

また、市町村長は「固定資産評価基準」によって固定資産の評価を決定しなければならないとされています。

（2）新築家屋の評価

「固定資産評価基準」を適用して家屋の価格を求めることを「家屋の評価」といいます。なお、「価格」とは「適正な時価」をいうものであり、「適正な時価」とは、正常な条件の下において成立する取引価格をいうものと解されています。

家屋にあっては、評価の対象となった家屋と同一のものを評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費（以下「再建築価格」といいます）を基準として評価します。

具体的には、家屋実施調査により確認した家屋の屋根、外壁、基礎、天井、内壁、床、給排水設備、電気設備等を「固定資産評価基準」にあてはめて再建築価格を算定し、経年減点補正率を乗じることで評価額を算定しています。

※「固定資産評価基準」によって算定された固定資産の評価額は、実際に要した建築費用とは金額が異なります。

※固定資産税の「評価額」＝「売買価格」となりません。売買実例価格方式や取得価格方式は採用されていませんのでご注意ください。

新築家屋の計算式

評価額＝再建築価格×経年減点補正率

「再建築価格」とは…

評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点において、その場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。

「経年減点補正率」とは…

家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価をあらわしたものです。

【木造家屋の評価例】

新増築家屋の評価

評価の対象となった家屋と同一のものを新築する場合に必要な建設費（再建築価格）を、固定資産評価基準に定められた「屋根」、「外壁」、「天井」等の部分別の評点数を積み上げることで求めます。

新増築家屋の評価方法のイラスト

（3）在来分家屋（新築以外の家屋）の評価

在来分家屋の評価額は、上記の新築家屋の評価と同様の算式により求めますが、再建築価格は、固定資産評価基準が定める再建築費評点補正率により、建築物価の変動分を考慮します。ただし、上記算式により算出された評価額が前年度の価額を超える場合には、決定価額は引き上げられることなく、原則として前年度の価額に据え置かれます。

（なお、増改築又は損壊等がある家屋については、これらを考慮して再評価されます）